ベランダを劇的リフォーム しかも激安

経年変化でポロポロ崩れる昭和感ハンパない人口芝を撤去
経年変化でポロポロ崩れる昭和感ハンパない人口芝を撤去
女子に選ばれそうなしゃれおつな素材に!
女子に選ばれそうなしゃれおつな素材に!

こことは別アパートでしたが、アフリカ系外国人の入居者に「yamada san、 コレ汚いよ、何とかして?」って言われたベランダ人口芝。ライフワン流で高コスパのリフォーム(1部屋3,000円くらいなもんです)。現場総監督の鈴川プロと考え、アゲアゲ感高いベランダにリフォームしてみました。

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アパートにできたハチの巣を撤去

アシナガバチの巣
アシナガバチの巣

夏から秋にかけてハチが巣を作るんだそうです。特に今の時期はスズメバチが多いらしいです。ライフワンはアシナガバチの巣を今期4か所で発見し処理。うち1個は小さかったので私が足で破壊(かなりの根性を見せないと怖くてできませんよ・・・)。ほか2個が10cm以上だったのでプロに処理してもらいました。処理代を負担してくれる行政、大家に負担を強いる行政などいろいろですが、高いな~と思いつつ決死の駆除に敬服しております。

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おこづかいで買える不動産?

先日、東北道をぶっ飛ばし(お巡りさんごめんなさい)栃木県北某所に現地調査へ。200坪あるんですがお小遣いで買える土地です。ここは市街化区域外と言い、一応家も建てられるそうなので、お安く買えればお子さんの代への投資になるのかもしれません。こういうのって、投資銀行が将来IPOさせるつもりの新興小企業に投資するような確率かもしれませんが、1個でも化ければ面白いのかもしれません。

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草加市 築40年のリノベーション

ほぼ柱だけ残してリノベーション
ほぼ柱だけ残してリノベーション

草加の新田駅で進行中の社有物件(おんぼろハウス2号)の様子。築40年以上の木造をリノベーションしていますが、床・天井を開けてみると、いかりや長介さんのように「だめだこりゃ」とか、松田優作さんのように「なんじゃいこりゃー」という名セリフが込み上げてきます!強烈なリノベを何戸も経験し、ワンナップ(1up)した私達は、外国人入居者のために、THの発音にもこだわります。

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他社の専任物件も購入可能です!

この所、複数の投資家さんとお話していて自分の当たり前が、投資家さんにとって当たり前でないんだ。と気づいた事。HPで他社さんが専属専任、専任媒介と書いてある物件があります。実は、その会社を窓口にしなくても、どの不動産会社からも買えるんです!同じ手数料を払うなら、高い経験値と高い志を持った、投資家目線で永くお付き合いできるライフワンから買って下さい。だって、買ってからが事業の始まりですからっ!きっと成功しますよ(^^)

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大家業もフェアトレード

フェアトレードとはアフリカ等の発展途上国にいる辛い生活を強いられている人たちを自立させる取引を思い浮かべますが、僕は不動産投資において、職人たちとの仕事でフェアトレードという概念を意識しています。というのも建設業界というのは元請→下請→孫請という非常にゆがんだ搾取構造になっています。そこで僕は職人と直取引し大家さんに安く提供しCFを上げる。そして職人にはいつもよりも高く支払え彼らの生活にも貢献する、入居者さんには快適な住まいを提供する。大家業とは社会貢献ビジネスでもあるから、社会の役に立つ、つまり儲けが得られるビジネスなんですよね。

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引渡直前に気づいた洗面の漏水

とある分譲マンションの引渡前日の出来事。管理組合が頼んだ高圧洗浄を受けたら、パッキンついてないから水が漏れてると弊社に報告が・・・。私が現場に急行。パッキンがついてないわけないよねー?と思いつつ、水を流せば素敵な水漏れ(笑)。あれ、よく見ると、結構漏らしちゃた跡があるじゃあーりませんか?。じゃ32mmパッキン交換してOK?と思ったらまだ水漏れが・・・。んーボクじゃ無理か、やっぱFさん呼ぶか・・・。という事で駆り出されたFさんでも水漏れが止まらず、S字トラップ交換。これでピタッと止まりました。結局、老朽化でいろんな所がダメになってたようです。ちなみにこれ築30年のRC。こうして何事にも逃げずに戦い続けてたら、僕はレベルが青天井のように上がっています。初めて起きることは、必ずといって良いほど、頭が混乱します。「頭が混乱するのは、スキルアップできるチャンスだ!」こんな風に思うようになったのは、僕が僕を信じてくれたクライアントの為に、そしてさらに高報酬を得るための僕の誇りのために。そんな事を毎日思いながら過密なハードワークをこなしています。

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不動産投資 港区某所にて

海外投資家のための巨大モニター
海外投資家のための巨大モニター
僕はスカイツリーより東京タワーが好き
僕はスカイツリーより東京タワーが好き

自己収入の10%程度をまず自分に支払え!と多くの成功者は教えてくれます。僕もそれを守りいつも自己実現を図っていますが、10%を自己投資するのは結構大変な事ですよね?でも僕は「あいつは本物だ!」と、違いが分かる投資家にそう言って頂けるように、有料研修等でも知識をブラッシュアップし続けています。今日はその合間を縫って、Hさんのビルの現調に(私が10年来世話になっているEM社遠藤さんのご縁で知り合えました)。Hさんは業界でもかなりの著名人で、海外投資家のinbound、日本投資家のoutboundを支援してる方。そのビル屋上に上がれば、すぐそこに東京タワー・・・。こんな日本の中心で無借金のオーナーになるぞ!と心で叫んで見つつ、selfieしてみました(笑)

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プロの防水屋の仕事

塗膜の下に空気が入った時に空気を抜くための装置
塗膜の下に空気が入った時に空気を抜くための装置

私が探し当てた、非常にレベルの高い仕事をするプロの防水屋(単なる塗装屋ではありません)の仕事。ここはKさんに買って頂いた埼玉某所の鉄骨4階建。ほとんどの業者がこうやって言い訳します「もともとの下地が悪い、弊社が建築したわけじゃないんで」と・・・。しかし真のプロフェッショナル集団は、技術と知識の研鑚を怠ることなく続け、実るほどにこうべを垂れる謙虚な姿勢だったりします。自分を先生と勘違いした偉そうな防水屋、金さえ儲かりゃいいというたくさんのニセモノ業者・・・。そういうニセモノを排除し真贋を見分ける力、目的に応じて使い分けるコーディネート力。不動産投資家のパートナーである私たちは、投資家が食い物にされないようにこういう努力を日々続けています。

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足立区小学生のリベンジ

前回のブログで書いた、足立区のやんちゃなキッズ達は、たった1日で私のバリケードを突破し、屋上に再突入したと入居者さんからのタレコミメールががライフワン署に・・・。仕方ないのでアルミ針金で封鎖しました。まいったか?(子供の事の僕なら、鉄条網でさえ突破してましたが)

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純資産70億超、家賃収入5億の裸一貫の先人

今日はひょんなご縁で、極貧の少年時代から、自らの努力と研鑚によって多くの資産を築いた80代の社長さんに呼ばれ中野で面談しました。新しいビジネススキームを実践されている方で、私にとっても気づきになりましたし常に勉強し続ける事、人の役に立つ人とは違う専門性を磨くこと。自分がプロだと認めた人には相応な対価を支払い、FREE RIDE(ただ乗り)しない事。そういう事をすると短期的には成功するかもしれないが長期的に成功できない事。など含蓄に富んだご意見や、上場企業の社長のビリオネアとは違った実務家として成功した見解を教えて頂きました、とにかく相手のノウハウを(タダで)かすめ取ろうとしない事。相手には「十分な報酬」を支払う事、(対価が支払えなければ別の形で恩返しする事)が長期的に投資家として成功する基本だと思いました。


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仕事に誇りがない人

今日はちょっとでもめんどくさい事は金もらっても願い下げ。という低レベルのK市の電気屋と出くわしました。「こないだ現調した時の金も請求しないから、他頼んで。」との事。こっちは対価を喜んで支払っているのに、です。今回は昨日まで映ってたテレビが映らなくなっただけなのに、原因推定や、こういう所に相談したらというフリもなく・・・。この手の人は自分がわからない事からずっと逃げてきた人なのでしょう。僕も分からない事にしょっちゅう出くわしては、一瞬混乱しながらも、自分の頭を使って解決スキルを上げてるんだ。と思う事で乗り切ってます。そう思うとこの手の人に腹を立てる自分が小さく思えてきます。このレベルの人はオーナーさんに紹介できませんから、早く正体に早く気づいて良かったと思ってます。(^^)なんでもラッキーに思えてきます。(笑)

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貯蓄率マイナスが意味するもの

東洋経済onlineから拝借
東洋経済onlineから拝借

某クチコミサイトを見て頂いたり、仲介料不要・初期費用ぽっきり(死語)激安のライフワン管理物件に注目があつまってるみたいで、賃貸ではアンダーグラウンドな当社に直接問い合わせ頂くケースが増えています。私もマーケティングと称して、入居者さんが今何を欲してるのか知りたいし、入居審査の原点である面談も兼ね、時間の許す限り立会をしてます。ルームシェアを解消したい20代女性、脱法シェアハウスから抜け出したい30代男性や、偏見にあえぐ外国人など、それぞれの声が聞こえてきました。私を信じ託してくれる投資家さんのためにも、時代の半歩先行く商品開発(満室経営)ができるよう、多くの声を集めたいと思っています。

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リサーチ連合隊★ 投資分析ツール

ライフワンが加盟する不動産投資連合隊★ラルズネットさんのHP中には、「リサーチ連合隊」というページがあります。 http://www.rals.co.jp/invest/research/ ←県別の平均利回りや、県別の人口増減などが一目でわかるツールが連合隊にあるんです。地方投資される方などには結構便利です(^^)。

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空家の更地並み課税がスタート

自民党は「空家対策の推進に関する特別措置法案」(空家対策特措法)を国会に提出し、会期内での成立が現実味を帯びてきました。今までは家を壊すと固都税が5倍くらい高くなるという理由で放置されてきた空き家は、更地並の課税になるため、今後は解体や、リフォームされ流通するので不動産屋にはチャンスです。しかしオーナー目線で言うと、23区でも空家は相当数あるので、空室増加にもつながりそうですね。

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木材リサイクル現場へ 

うちの大工さんの紹介で初めて処理場へ チップ化される木材
うちの大工さんの紹介で初めて処理場へ チップ化される木材

自己物件を含め当社オーナーさんへのCF増を達成すべく、木廃材を自分で捨てに行ってみました。初めて自分でマニュフェスト伝票を書き(いつもは、出してねというだけでしたが)これを機に当社と搬出先と法人契約をしたので、これからはローコストで木材を捨てられるようになりました。木材が再生チップになる様子を目の当たりにして、このリサイクル会社は地球と社会にすごい貢献してるんだなと思い、同じ起業家として感動しました。

エコプロダクツにて

先日、ビッグサイトのエコプロダクツに行ってきました。エコと言いつつエコじゃない製品が多いなか、アイデアをもったエクセレントカンパニーに注目してます。私はウェグナーさんのYチェアが個人的に好きなんですが、対極的にこういう和める素朴なのも好きなんです。キダラケ倶楽部さんのイスや、指が不自由でも使えるペーパーホルダーなど注目できそうなものが結構ありました。

空室対策にもよさそうです。

指が不自由な方でも使えるユニバーサルデザインも
指が不自由な方でも使えるユニバーサルデザインも
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埼玉・都区内の競売代行の依頼 

ライフワンは任意売却・競売取下の相談も多いのですが、競売入札の相談もよく受けます。先日も電話もらったのですが、基準価格が安いせいか競売はめっちゃ安く買えると思われているようです。平成16年以前は短期賃借権や占有屋が跋扈していたので、シロウトは入りづらく安く買えましたが、特にここ数年、入札者が少ない中~大型物件(2割の入札保証金が1,000万クラス)は安く落札されることがありますが、低額物件は高騰し続けています。都心圏の共同住宅は、基準価格の2倍~3倍で落札されているケースも目立ってきました。相当品薄なんでしょうね。入札のご相談もお待ちしてます。(私が信頼関係が築けると判断した面談済の方に限定してます)

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トランクルーム キュラーズの買収に思う

主に都心部のトランクルームを展開する「キュラーズ」さんを、アメリカの不動産投資会社、エバーグリーン・リアルエステート・パートナーズ・エルエルシーが推定300億円以上で買収しました。これから東京の不動産価格が上がることを見込んでの事で、出店攻勢が続きそうです。トランク・倉庫は景気を反映しやすい賃貸ですので、東京圏の投資は面白くなるという事ですね。なおノンリコでプルデンシャル関連が200億貸したそうですから、それだけ大きな成長のシナリオを描いているという事ですね。我々はどう動くべきか・・・ですね(笑)

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テラスハウス・terracehouse

映画matrixのような白うさぎ
映画matrixのような白うさぎ

偶然見つけた道路の白うさぎ(さすが映画マトリックスの舞台)に誘われタウンウォッチング。築100年以上のテラスハウスを見ながら、中古アパマンのリフォームのアイデアをたくさん仕入れてきました。

この町の風物詩、石造テラスハウス
この町の風物詩、石造テラスハウス
たくさんの坂とテラスハウス
たくさんの坂とテラスハウス
ネオが歩いたタウンホール
ネオが歩いたタウンホール
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都内分譲マンション価格は平均年収の約10倍

東京カンテイさんによると、2012年の東京都の新築マンション価格が都内の平均年収の9.84倍になり2011年の9.43倍から拡大。消費者の年収が伸び悩む一方でマンション価格は上昇、より買いにくくなっているそうです。郊外マイホームの場合は年収の6倍~7倍が住宅ローンの上限ですから、2,500~3,000万円となるわけです。購入を下支えをしているのが賃貸アパマン中間価格の層(7~10万円)。正直に言うと分譲物件のクオリティ・スペックとは比較にならないレベルの賃貸物件を見限り購入する方も一定数おります。許容できる範囲でスペックを上げるか、常時アクティブな低所得層にシフトするか。悩ましいところですよね。なお新築分譲モデルルームを見たことがないファミリータイプをお持ちのオーナーさんは、そこに答えがありますので、ぜひ参考見学されると良いです。

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広告業界のグローバル再編

世界2位アメリカのオムニコム社と、3位のフランス、ピュブリシス社が合併合意し、イギリスWPPを抜き世界トップになるのだそうです。日本は電通さん、博報堂さん(H山さん、元気ですか??)、アサツーさんで日本の仕事の半分をこなしてるそうですので、広告業界は寡占化された市場であるという話です・・・。私もデベロッパ―仕入時代は、R社など、各デベの商品供給情報には下を巻きました。(どのデベがどの街でいつごろ何戸供給かとか、どこを誰が仕入れたとか・・・よく知ってました。)このグローバル化は日本の町場の不動産の仕事にも影響がでそうだなと思いました。

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シェアオフィス拡大

日本産業新聞に記載がありましたが会社は定年したが、まだまだ元気で人脈も豊富なアクティブシニア向けの起業が今後さらに加速する見込みでシェアオフィスの需要が拡大しそうとのことです。賃料値上げが強まればさらに拡大するでしょう。宅建業では事務所の審査が厳しいので無理ですが、一般法人であれば本店が都心の住所を名乗れるシェアオフィスはメリットが多いです。共有机なら、月に2万程度。電話も共有秘書さんが取り次いでくれるとこもありますので今後面白くなりそうですね。

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芳屋昌治さんの講演を聞きました

私の好きな本のひとつ、、ケンマクロイさん著、「不動産投資のABC」を監修された、芳屋さんの講演を聞く機会があり、たくさんビジネスヒントを頂いてきました。税法改正で相続税は人口の4%程度にしか関係ない金持ちの話でもなくなってきましたし、われわれ投資家は大いに関係あります。「相続だから大変だと思って土地売ってきてあげたのねん。」と桃太郎電鉄のボンビーばりの強引さで、土地を売ってしまう昭和の不動産屋は加速度を増して淘汰されていくでしょう。不動産業者こそTPP化してほしいです(笑)

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さよなら最後の同潤会アパート

解体だそうです
解体だそうです

同潤会アパート。安藤忠雄さん、森ビルさんによって蘇ったあの表参道ヒルズを始め、一度は聞いたことがある建物かと思います。最後の同潤会物件、上野下アパートが解体されるそうです。昭和4年、、なんと築84年です。(ご存じのとおり耐用年数は47年ですが・・・)。建築好きな私としては、最後にもう一度見てこようと思います。

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平成25年度の建築着工戸数予測

1996年(消費税5%になる前年)164万戸をピークに近年では80万戸へと言われた着工戸数ですが、2012年度は復興と駆込需要で堅調に伸び、89・3万戸だったそうです。2013年は、93.5万戸になりそうだとの事(建設経済研究所発表)。今現在、ゼネコンは職人不足と、円安資材高騰によって、建築費アップ方向への材料しかないそうです。アパートメーカー各社も、税率据え置きの9月末までの請負契約の追込に号令がかかっており、その新築アパマンが完成する来春~さ来年の動向が気になります。郊外エリア物件は退去しない仕掛をし(大東建託は更新料0を増やすと先日発表)、来年1,2月に満室にしておかないと一時的にしろ、大変そうだなと思ってます。

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