相続税圧縮 埼玉県

ライフワンは、普段はサラリーマン投資家さんとの応対がほとんどなのですが、今回ご縁を頂いた投資家さんは、目的は多岐にわたるものの、相続税圧縮にも重きを置かれていた投資家さんでした。定石通りの相続税対策でアパート建築してもその効果が表れるのは半年から1年たった建築後。しかし、ライフワンが勧めるアパート投資なら購入後瞬時に数千万円分もの税圧縮効果が生まれます。この中古一棟の税効果たるや破壊的レベルで、世代間へのキャッシュフローの移転を実現させるスキームにも共感して頂けた事が、日々の研鑚を続けている私には嬉しい限りでした。昨今のタワーマンションへの課税強化により、入居不安の少ない都内近郊の一棟収益物件に熱い視線を向けて頂けるのではないかそう思っています。

公務員の兼業規定違反に思う

私は、公務員が不動産投資したい場合、公務員法の兼業規定に違反する可能性が高いので奥さんか親御さんを社長にした自分の会社を作ることをお勧めしてきました。今回ある地方の消防署で、賃貸年収7,000万円を得ていた消防士に対し、1/10の減給処分にした事例が出たそうです。こういう話は、器の小さい上席が私的な妬み嫉みによって見せしめにしたか、本人が天狗になってゴーマンかまして周囲のヒンシュクを買ったかのどちらかでしょう。スケープゴートを見せしめる事で周囲の羊たちを沈黙させ、都合の良いように民を支配してきた歴史がこうして何度となく実証されるわけです。出る杭は伸ばしてみよう!そんな自由は風土を作れる人や組織がブレイクスルーを実現すると私は思っています。羊のような集団が本能的に群れるような、意味の少ない人間関係に終止符を打てるのも不動産投資の醍醐味です。

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投資信託 個人型DC 埼玉県

今日は事務所から歩いて1分のakosホールにてファイナンシャルプランナー埼玉支部主催の研修を受けました。「50代から投資信託」と私が興味ある内容ではなかったのですが移動時間が節約でき単位が取れるので受けました。(もちろん有償)自営業に有利な個人型確定拠出年金の話。日本で買える投信が4,800本もある中、その80%は投資不適格であること。それに退職金を突っ込むリテラシーの無い50代の人々。彼らをカモにする窓販部隊の存在。売れればいいじゃんと投信ファンドを作る運用会社の存在。こういった話は対価以上の価値がありました。彼らを見ると僕が勧めている不動産投資という投資カテゴリーは極めて優秀なんだと痛感しました(笑)。

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さいたま市・川口市差押解除できて無事決済

私にとって、ニンバイもライフワークなのですが、昨日は荻窪でウルトラC級のニンバイがまとまり(H社長、I社のTさん、Nさん、本当にありがとうございます)、今日は今日で新宿と渋谷で、R銀行・MU銀行が債権者のさいたま市・川口市の2案件を無事決済ができました(^^)。たまたま今日、R銀行のベテランさんからねぎらいのお言葉を頂け、私はふと我に返りました。僕らは不動産を通じて、お客さんの心を、人生を、良いほうに、プラスに持っていくためにこの仕事をさせてもらってるという気持ちが、またふつふつと湧いてきました。僕らを待つ、これから出会うだろう方のために日々スキルを磨かねば(^^)

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日本住宅建設産業厚生年金解散(実質破綻)

 

突然こんなものが郵送されてきてビックリしてます。要は「あなたの厚生年金が実質破たん(じったんと呼びます)したので解散(したのは俺たちのせいじゃないぜ?)」ってな文章です。以前のブログでも書きましたが、厚生年金ももはやアテにならないと立証されてしまったワケです。この文章を読むと、リーマンショックを一つのもっともらしい原因に挙げていますが、本質は違います。金融リテラシーに乏しい役人崩れに運営を任せた、私含め不動産・建設会社の人が悪いんです。そしておそらくこの中の偉い人達は、これだけの損失の責任を取らず、きっと2,000万クラスの多額の退職金を得て、他団体に2度3度天下る輩もいることでしょう。となると、私みたいな下々のものは「どうもこうもこのザマよ?(クララ風)」って笑うしかないっすね。しかし、全471基金のうち279基金が破たんしてるそうですよ。自分の身は、自分で守るしかないようです!

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横浜銀行と東日本銀行の経営統合

東京新聞さんから抜粋
東京新聞さんから抜粋

神奈川の雄、浜銀さんと、千葉と埼玉南部に展開する東日本(ひがしにっぽん)銀行さんが経営統合だそうです。いままで浜銀さんは、神奈川の方が足立区で買うのもダメ出し食らっていて、私も苦労しましたが、先々スムーズに行きそうです(^^)。こういう合併劇は、ATMシステム互換から始まる事が多いのだそうですね(OKI電気社員さんから聞きました)。戦々恐々としているのは埼玉のB銀行さん、千葉のC銀行さんか?両行にはこれをきっかけに地主優遇の融資はほどほどにして、サラリーマン投資家や法定耐用年数超物件に融資して欲しいです。

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融資基準の変化

今日聞いた最新情報ですが、うちのかなりのオーナーさんがお世話になっている金融機関さんの融資方針が厳しくなるそうです。中古は返済期間▲5年、借主の年齢制限も厳しくなり40代だと10年返済が基準になりそうです。これでは頭金を相当入れないと融資が受けられないので、投資家へのハードルがまた上がりました。銀行さんにはこういうことがよくあるのですが、最近、融資が緩んでるかなと感じてたので、キップは早く使わないといけませんね。

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不動産投資(収益不動産)融資

久しぶりにオアゾへ
久しぶりにオアゾへ

ある方のご紹介で静岡銀行さんへ。都内とその近郊在住のサラリーマンの方が対象ですが、埼玉南部も融資対象になるという事でお話を伺ってきました。ご融資の選択が広がることは投資家さんのニーズに応えられるので私としてもうれしい限りです。銀行さんの姿勢もよく変わりますので情報をキャッチしておかないといけません。ついでに丸の内オアゾを散策し、次の物件調査に向かいました。

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スルガ銀行さん借りかえ成功

本日、ある銀行さんが来社され私に話してくれましたが、

スルガさんのアパートローン借り替え相談が増えているようですね。

ただし、各金融機関の担保評価の違いと、元金も相当残ってるケースがほとんどで

実際に借り替えは成功していないということでした。

5年未満の場合、融資額×2.1%の中途解約の違約金も痛いですね。

 

今年に入ってから、スルガさんの返済額の内訳(元金と利息)が

明記されるようになったので、きっといろんな事があったのでしょうね。

「借りるなら、借りるのが難しい所から借りるように努力しろ。」

とサラリーマン時代、お世話になった裸一貫たたき上げ社長から教えてもらいました。

私も銀行さんに好かれるようになりたいものです(笑)

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単身課税強化、法人税優遇の税ギャップ

個人の納税が終わり、法人所得税、法人住民税、法人復興税やらを払って、「ほっ」として感じたのですが、実は、法人が負担する復興税は今年で最後。しかし個人の復興税負担はまだまだ続くんです(みなさんご存知でした?)。この法人への優遇政策は、法人を持っている者にはとてもありがたいのです。今年度から始まった単身者の大幅増税に、来年から始める相続税の増税。でも法人税は減税という課税環境では、法人を運営することに重要な意味があると思います。各行政カラフルな固定資産税納付書がが来ましたよ。祖国のため納税させて頂きます。はぁ、次は予定納税ですね・・・。(笑)

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ORIX生命保険の研修

1月に入り商工会やら、宅建協会やら、不動産コンサルティングマスターの更新研修や、ORIX生命の代理店研修が続いておりましたが、オリックス生命さんの研修はとても役に立ちました。保険を使った様々なテクニックは聞いたことはあったけれど、「そんなテクニカルな事ができるの?こりゃー不動産投資よりすごいじゃん」という事も多数・・・・(おっとブログでは言えません)。生命保険は、不動産屋に近いくらい(失礼・・・)ウサン臭がられる業界で、GNP(ギリ・ニンジョウ・プレゼント)と呼ばれる、3種の神器を駆使するレディが圧倒的に多いようですが、生命保険こそコンサルティングが本質なのだと痛感しました。私は、コンサルはするけれど一切セールスしない高品位のエージェントになろうと思います。もっと研鑽せねば!

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国民年金未納者への差押が始まる?

我々、不動産投資家は将来が心配な方が多いので、自己年金として不動産投資を始めいろいろ投資をしているわけですが、国民年金未納者が多いため、いよいよ差押が始まるらしいのです。(裏側は、それだけ切迫しているという事ですね)。故青木雄二さん(ナニワ金融道著者)も「年金なんてとっくの昔に破たんしとる。入るもんやないでー」と仰ってましたが、年金の課題は相当山積みです。私が思うに、この制度的に責任所在が明確でない終身雇用に守られた、金融リテラシーとは縁遠い人達たちに、お金を運営させている制度が問題なんだと思ってます。これに対し、対症療法的に差押をする前にやるべきことがあると思いました。私?国民年金もちゃんと払ってますよ(笑)10倍以上のハイパーインフレにならない限り、私の世代はもらえると思ってませんが・・・。

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法定耐用年数超え 木造アパートフルローン

S銀行さんの木造アパート融資停止(事実上)から、はや1年半。この数か月、木造も再起動したなと強く感じてます。先日も木造で法定耐用年数超なのに(ほぼ)フルローン利用させて頂けました。マイホームなら(M銀行以外)築30年の木造でも35年融資が受けられますが、アパート融資では貸してもらえませんよね・・・。たとえば欧州なら築年数が古いほど賃料も価格も高いですが(地震ないから?)。雇用促進など経済効果が高いから新築を優遇する必要があるのはわかりますが、地球規模で考えたら、資源を使い尽くすスクラップ&ビルド(壊して作る)という価値観は、まず日本のような技術国から脱却して世界に手本を見せないといけないはず。と思う山田でした。技術者のみなさん、よろしくお願いします。

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1011兆円 大借金国ニッポン

日本の借金が6月に1000兆円を超え、借金が借金を呼ぶといういわゆる「悪い借金」を続ける、わが祖国ニッポン。借金800兆円に対し個人資産は1200兆円だから安全だと偉い先生が言ってたのは、私にはまだまだ記憶に新しいです。2%インフレターゲットでは間に合わないのかもしれません。そんな政治・社会にしたのは我々国民の責任です。結果はともあれ先人が汗と涙と血を流して勝ち得た権利の行使として少なくても選挙には行きたいものですね。

日本の借金 作図山田、出展IMF
日本の借金 作図山田、出展IMF
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駆け込み受注(消費税アップの影響)

9月末までに請負契約すれば消費税5%!という事で、注文住宅の大手4社の9月の受注金額(速報値)は如実に反映した数字になりました。積水ハウスが前年同月比74%、住友林業65%増。大和ハウス、ミサワホームは2~3割UPだったそうです。これら大手さんは坪単価70万くらいはしますから、50~100万くらいオトクだったという事ですね。中古や完成済は3月末引渡まで有効ですから、タイミングが合う方はお買い得かもしれませんね。

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ライフワン オリックス生命代理店に

独立前から考えていた事の一つ。不動産と金融と保険が融合したサービス。豊かな人生設計実現のため、オリックス生命さんの代理店になる事を決めました。これは江戸川区のFPウイング森島さんとのご縁でたまたま実現。「袖すりあうも他生の縁」。高齢化が進む日本で、生きづらい世の中の生きる不安を取り除く事が出来ればいいなあ。とずっと感じていました。縁あって私とお会いした1人でも多くの方が、より豊かな人生を開く手伝いができれば、私がこの世に生かされている意味があると考えています。

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久しぶりに1ドル100円超え

昨日、久しぶりに100円を超えましたね。AUSドルは92円と高水準、豪は、首相ジュリアギラードさんから、ラドさんへ交代が決まったのですが為替上は影響は無いようですから、しばらくAUSには行けません・・・(笑)。ユーロ、ポンドも高水準ですから、原料高は止まらない感じです。このオルタナティブとして、ここ数年の間にいよいよアフリカ繁栄の10年が来るのかなと思っております。高くなる前に南アフリカのケープタウンでペンギンと一緒に歩きたいと思ってます。(笑)

ボルダービーチ。BBCより転載
ボルダービーチ。BBCより転載
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自販機を使った消費税還付スキーム

自販機を使った消費税還付スキームが流行ってましたが、法改正されて、近年は大物の逮捕者も出ております。当社は、税務顧問のアドバイスにより、このスキームは危ないから止めた方がいいとお話してきましたので無関係なのですが。それなりの対価を支払ってでも持つべきものはやはり良きアドバイザーなのだと思いました。 

 

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アジアバブルの予見

なんでも、香港不動産はこの4年で2倍になり、フィリピン株はPER10%増だそうです。2%のインフレを生み出すために、来年末までにマネタリーベースを1兆4000億ドル増加させる事になっています。このお金は今のところ日本株を中心に滞留しているようですが、アジア市場に流れ込んでくる予兆があるようなので、不動産投資で稼いだ利益を効率が良く増やす有効な手がいくつもありそうです。しかし国際金融は難しい、不動産オタクの私はもっと勉強しないといけないです(笑)

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